'임차인 보호' 과제…예외 적용·단계적 감축 등 보완책 고심
김용범 "기대수익 구조 재편해야"…위험가중치 조정·단계적 LTV 축소 등 언급
이재명 대통령이 다주택자 금융 혜택을 연일 문제 삼으면서 금융당국의 대응 속도도 빨라지는 모양새다.앞선 두 차례 회의가 대출 취급 현황과 만기 구조를 점검하는 데 초점이 맞춰졌다면, 이번 회의에서는 다주택자 대출 총량 감축 방안 등 구체적인 실행 방안이 논의될 전망이다.
금융당국은 주택 유형과 소재지를 세분화해 수도권·규제지역 아파트를 보유한 다주택자를 우선 관리 대상으로 삼는 '핀셋 대책'을 검토하고 있다.지방 부동산 침체와 임대료 상승 등 시장 충격을 감안해 매물 유도가 필요한 지역·유형에 한해 선별 적용해야 한다는 입장으로 알려졌다.
금감원은 이를 위해 지난 20일 태스크포스(TF)를 구성해 차주 유형별(개인·개인사업자), 대출구조별(일시상환·분할상환), 담보유형별(아파트·비아파트), 지역별(수도권·지방) 등으로 구분한 전 금융권 다주택자 현황을 분석 중이다.다주택자 대출 연장 문제와 관련해 이재명 대통령이 "왜 이자상환비율(RTI) 규제만 검토하나", "기존 다주택에 대한 대출연장이나 대환도 신규 다주택 구입에 가하는 대출규제와 동일해야 공평하지 않을까"라고 지적하면서 RTI 강화 외 LTV 규제를 추가 적용하는 방안도 검토 대상에 올랐다.
금융당국 고위 관계자는 "임차인 보호 등 특별한 문제가 없다면 다주택자의 만기 연장은 원칙적으로 불허하는 방향이 될 것"이라고 말했다.현재 수도권·규제지역 내 다주택자 주택담보대출 및 임대사업자 신규 대출에 LTV 0%, 즉 '대출 금지'가 적용되고 있는 만큼 다주택자 만기 연장에도 동일 기준이 적용될 경우 사실상 '대출 회수' 효과가 발생할 것이란 관측이 나온다.임대사업자뿐 아니라 개인 다주택자의 일시상환 구조 주택담보대출에도 같은 규제를 적용할 것으로 보이지만, 해당 대출 규모는 크지 않은 것으로 전해졌다.
주거용 임대사업자의 경우 은행권 대출 잔액이 13조9천억원 수준으로, 상호금융권을 포함하면 20조원 안팎에 이를 것으로 추산된다.금융당국은 만기 연장 불허가 임차인에게 직접적인 충격으로 이어지지 않도록 보완 장치 마련에도 고심하고 있다.다주택자가 대출을 상환하지 못해 경매 등으로 이어질 경우 임차인의 주거 불안이 확대될 수 있기 때문이다.일정 요건을 충족하는 경우 예외적으로 만기 연장을 허용하거나, 일시에 상환을 요구하기보다 단계적으로 대출을 감축하는 방안도 함께 검토되는 것으로 알려졌다.또 다른 금융당국 고위 관계자는 "실태 파악 결과를 바탕으로 다주택자 LTV 규제나 대출 감축 방안 등을 논의하게 될 것"이라며 "부작용은 어떤 게 있을 수 있는지 등을 금융권과 함께 면밀히 따져보겠다"고 말했다.
김용범 청와대 정책실장은 이날 페이스북 글을 통해 투자 목적으로 높은 레버리지에 의존해 주택을 구입하는 추세를 꺾으려면 "중요한 것은 가격을 직접 통제하는 것이 아니라 기대 구조를 재편하는 일"이라고 강조했다.이어 구체적인 방법으로 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 만기 구조의 차등화와 같은 신호가 일관되게 축적될 경우 기대수익률은 재평가될 것"이라고 언급했다.한편, 금융당국이 다주택자 대출 관리 방안 마련에 착수하면서 이달 말 발표 예정이었던 올해 가계부채 관리 방안 발표는 미뤄질 가능성이 크다.당초 금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상 확대와 금융권 가계대출 목표치 설정 등을 담은 대책을 발표할 예정이었지만, 이 대통령이 연일 다주택자 대출 연장 관행을 지적하고 나서면서 대책 강도가 더 높아질 것이란 전망이 나온다.
일각에서는 당국이 주담대 위험가중자산(RWA)을 추가 상향 조정할 것이란 관측도 나온다.앞서 이억원 금융위원장도 지난 5일 국회 정무위원회 업무보고 때 "(올해 1월부터 RWA를 15%에서 20%로 상향한 데 이어) 이걸 추가로 25%까지 상향하는 부분을 계속 검토해 나가도록 하겠다"라고 말했다.
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